8月18日，龙湖集团(00960.HK)公布2023年中期业绩，上半年实现营业收入620.4亿元，其中运营业务板块不含税租金收入为63.3亿元，占集团营收比重首次突破10%。

目前，龙湖已构建开发、运营和服务三大业务板块，在“一个龙湖”生态体系下，延伸出地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理和智慧营造五大航道，其中商业投资和长租公寓为运营板块业务。

2021年四季度房地产流动性风险爆发以来，随着房地产市场及销售规模持续下降，房企的开发业务均受到不同程度影响。这种情况下，商业投资、长租公寓及物业运营服务类业务，逐渐成为各家房企未来发展的“根据地”。

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运营增长点

2023年上半年，龙湖实现归属母公司股东净利润80.6亿元，同比上升7.73%。在房地产行业普遍出现净利润下滑、甚至巨额亏损的背景下，龙湖依然保持了较好的盈利。

在房地产上行阶段，龙湖在规模扩张及区域布局方面保持了一定克制，这一保守战略一度曾受到投资者质疑，但也成为当前龙湖依然能够保持稳定盈利的主要原因。龙湖利润增长的另一方面则得益于运营板块持续增长。

今年上半年，龙湖运营板块营收63.3亿元，其中商业投资占比77%。商业投资作为龙湖运营板块的核心动能，拥有“天街”、“星悦荟”2大核心商业产品线品牌。

财报显示，截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32个城市，累计开业运营商场81座，运营面积达762万平方米。其中2023年上半年新增运营商场5座，包括2座轻资产运营商场。

满足新世代人群租住需求的租赁住房品牌——“冠寓”，聚焦布局于北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、南京等多个一二线高能级城市，已开业运营房源达11.9万间。

龙湖冠寓在业务发展的同时精耕产品和服务，不断升级租住体验。上半年，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

上半年，龙湖运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元(不含税)，同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。

尤其是运营板块，无论在龙湖的业务体系内，还是在整个商业地产领域，都成为一块不可多得的优质资产。业绩报显示，截至2023年6月底，上半年租金收入超过亿元的天街达到14座，其中重庆北街天街和北京长楹天街半年租金收入均突破2.5亿元。

轻重并行

在房地产上行年代，由于开发业务由于相对较高的利润率和资金周转效率，房企普遍存在重开发、轻运营的问题，即便是曾经的千亿房企军团中，在商业、产业、租赁住房等运营领域拥有较强竞争力的企业并不多。

从全球来看，欧美日等国家的房地产企业，运营收入占比普遍超过50%，即便是太古里、凯德、新世界等外资、港资背景的房企，运营及服务等业务在公司业绩贡献度上也占有绝对的地位。

运营和服务业务很长一段时间并没有引起内地房企的足够重视。对于多数房企来说，商业、写字楼和物业等更多是开发业务的补充。直到房地产进入“白银时代”，随着业界对房地产规模增长极限达成共识，一部分房企才开始真正重视起运营业务，将之视为开发业务之外的第二增长曲线，运营开始逐步摆脱开发业务的“工具”身份。

龙湖是较早重视运营业务的房企之一，早在2000年，龙湖商业从重庆起步，凭借“天街”、“星悦荟”两大产品线，稳步推进在全国高能级城市布局。业务覆盖北京、上海、成都、杭州、重庆、武汉、西安等一二线核心城市。

2017年，针对商业板块，龙湖首次提出“网格化精准投资，加密一二线城市布局”策略。经过20余年沉淀发展，龙湖商业不仅在全国高量级城市积累了大量优质不动产资源，也培育了一支精干的商业运营团队。

2021年，龙湖商业启动轻资产模式，以轻重并举的发展模式，提速全国网格化布局，截至目前，龙湖累计获取超过30个轻资产商业运营项目，仅2023年就先后在西安、南京、杭州和上海等多地签约新项目。

如果说重资产是一种积累和历练，那么轻资产则是一种运营能力的沉淀，只有具备较强运营能力的企业，才能够获得高能级城市核心区业主的青睐，以长期主义眼光实现有质量的布局增长。

价值提升

其实，无论是开发业务，还是运营和服务业务，龙湖从来没有单纯追求规模数量，而是长期保持了理性的克制，而这种克制恰恰让龙湖有更多时间、精力、物力、财力来夯实内功。

龙湖在商业板块同样极为谨慎，按照天街的品牌影响力，龙湖完全可以快速做下沉市场的布局和占领。但从目前龙湖商业落地情况来看，所有项目均位于一二线高量级城市，而且要么具备交通优势，要么具备产业优势，要么具备区位优势。

一直以来，运营业务不似开发业务，快速的扩张，不仅造成诸多低效投资，而且运营人才短板也无法在短期内完美解决。按照自己节奏精心布局，虽然规模上未必占有绝对优势，但保证了资产的质量，是另一种致胜之道。

2022年购物中心企业百强企业中，龙湖以76家购物中心数量排名第八，而租金收入排名为第五，前面是万达广场、新城吾悦、万科(含印力)和华润万象城。万达超过400个，万科超过300个，新城也超过100个，华润万象城是86个，龙湖商业是76个。

从单位面积租金收入来看，龙湖商业也处于行业前列。以北京为例，2023年上半年，长楹天街租金收入是2.8亿元，大兴天街租金收入是1.3亿元，去年开业的亦庄天街租金收入也超过1亿元。

运营资产价值的提升带来的绝不仅仅商业本身价值，也体现在方方面面。由于中债增对于抵押物要求较高，2022年以来，龙湖之所以能够顺利发行，其旗下优质商业资产起到了关键性作用。

在2023年中期业绩会上，龙湖管理层表示，目前龙湖经营性物业贷余额在400亿元左右，明年或将再增加百亿左右。经营性物业贷基础主要是投资性物业，具体到龙湖业务层面，主要是运营业务资产。